Nieruchomości

Użytkowanie wieczyste - specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością państwa, gminy lub związku gmin osobie fizycznej lub prawnej na czas określony 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.

Zostało wprowadzone 14 lipca 1961 r. ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Aktualnie reguluje je tytuł II księgi drugiej kodeksu cywilnego. Konstrukcją nawiązuje luźno do wywodzącej się z prawa rzymskiego dzierżawy wieczystej i charakterystycznej dla prawa feudalnego własności podzielonej. Ratio legis wprowadzenia użytkowania wieczystego była zasada panująca w PRL, że nieruchomości gruntowe w miastach powinny być własnością państwa. Do 1989 r. użytkowanie wieczyste było praktycznie jedyną możliwością nabycia gruntów państwowych w miastach.

Użytkowanie wieczyste jest formÄ… poÅ›redniÄ… pomiÄ™dzy wÅ‚asnoÅ›ciÄ… a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do wÅ‚asnoÅ›ci. Prawo powstaje w wyniku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego oraz wpisu do ksiÄ™gi wieczystej. OddajÄ…cy w użytkowanie pozostaje wÅ‚aÅ›cicielem gruntu i pobiera z tego tytuÅ‚u opÅ‚atÄ™ rocznÄ… od użytkownika. Użytkownik ma prawa zbliżone do wÅ‚aÅ›ciciela. Korzysta z gruntu z wyÅ‚Ä…czeniem innych osób. Może prawem swobodnie rozporzÄ…dzać, czyli sprzedać je, obciążać, zapisać w testamencie. Podlega ono egzekucji. Użytkownik wieczysty ma peÅ‚ne prawo wÅ‚asnoÅ›ci do budynków postawionych na gruncie. PrzysÅ‚uguje mu również prawo do żądania, przed zakoÅ„czeniem umowy, przedÅ‚użenia użytkowania wieczystego na kolejne okresy od 40 do 99 lat. WÅ‚aÅ›ciciel może odmówić wyÅ‚Ä…cznie ze wzglÄ™du na ważny interes spoÅ‚eczny. Zastrzeżenie to ze wzglÄ™du na historycznÄ… zmienność “interesu spoÅ‚ecznego” może stanowić potencjalne zagrożenie dla prawa. Kolejnym ograniczeniem użytkowania wieczystego jest możliwość jego rozwiÄ…zania, gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiÅ›cie sprzeczny z jego przeznaczeniem okreÅ›lonym w umowie.

Po upadku PRL rozpoczęła się dyskusja nad zasadnością utrzymywania konstrukcji prawnej, której zamysłem była ochrona własności państwa i przydatnością użytkowania wieczystego. Obrońcy istnienia tego prawa jako główny argument podnoszą, że istnienie prawa użytkowania wieczystego stymuluje obrót gruntami gdyż użytkownicy wieczyści nie muszą płacić ceny nieruchomości jak w przypadku zakupu, lecz tylko roczne opłaty (pierwsza wynosi najczęściej około 15-25% wartości gruntu, następne 1%). Podnoszą również, że podobne konstrukcje prawne istnieją w innych państwach (Francja, Niemcy, USA, Szwecja).

Obawy społeczne związane z projektami reprywatyzacji i zbliżającym się wstąpieniem Polski do Unii Europejskiej spowodowały uchwalenie w 1997 r. ustawy umożliwiającej przekształcenie użytkowania wieczystego we własność na wniosek użytkownika złożony do 31 grudnia 2000. W 2001 r. możliwość złożenia wniosku przedłużono o 2 lata. Obawy co do użytkowania wieczystego nasiliły się w okresie akcesji Polski do Unii Europejskiej. Zwolennicy likwidacji podnosili, że istnienie użytkowania wieczystego zamiast własności stwarza niepewność dla użytkowników wieczystych na Ziemiach Odzyskanych w przypadku roszczeń właścicieli niemieckich sprzed 1945 r. W 2005 r. Sejm uchwalił ustawę likwidującą dzierżawę wieczystą przyznając jednocześnie użytkownikom własność gruntów będących w użytkowaniu wieczystym. Senat zmienił ustawę w ten sposób, że użytkowanie wieczyste pozostało jako instytucja, a użytkownicy gruntów w momencie wejścia w życie ustawy, mają prawo do przekształcenia użytkowania wieczystego we własność. Poprawki zostały przyjęte przez Sejm.