Nieruchomości

Księgi wieczyste - jest to specjalny rodzaj rejestru, który przedstawia stan prawny nieruchomości, czyli pozwala autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości. Instytucja ksiąg wieczystych jest wspólna dla rodziny kontynentalnych systemów prawnych, choć oczywiście ustrój ksiąg wieczystych w poszczególnych krajach znacząco się różni.

Księgi wieczyste w Polsce

W Polsce ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 Nr 124 poz. 1361 z późn.zm.), zaś kwestie szczegółowe - rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. z 2001 Nr 102 poz. 1122 z późn.zm.). Ustawa ta w zasadzie powtarza regulacje zawarte w poprzednich aktach prawnych regulujących ustrój ksiąg wieczystych w Polsce (w dekrecie z 11 października 1946 - Prawo o księgach wieczystych i w ustawodawstwie zaborczym), dość przypadkowo łącząc je z regulacją hipoteki. Postępowanie w sprawach dotyczących ksiąg wieczystych regulują art. 626[1]-626[13] Kodeksu postępowania cywilnego.

W latach 1964-1991 ksiÄ™gi wieczyste prowadziÅ‚y paÅ„stwowe biura notarialne, jednak doÅ›wiadczenie wykazaÅ‚o, że tylko organ tak fachowy, jak sÄ…d, jest w stanie prawidÅ‚owo prowadzić ksiÄ™gi wieczyste. Od 1991 ksiÄ™gi wieczyste znów sÄ… prowadzone przez wydziaÅ‚y ksiÄ…g wieczystych w sÄ…dach rejonowych wÅ‚aÅ›ciwych wedÅ‚ug miejsca poÅ‚ożenia nieruchomoÅ›ci (”sÄ…d wieczystoksiÄ™gowy”). SÄ… prowadzone dla nieruchomoÅ›ci a nie dla wÅ‚aÅ›cicieli, to znaczy, że jedna osoba może być wskazana jako wÅ‚aÅ›ciciel w kilku ksiÄ™gach wieczystych, natomiast to samo prawo wÅ‚asnoÅ›ci winno być wykazane w jednej i tylko w jednej ksiÄ™dze wieczystej. W praktyce zdarza siÄ™, że to samo prawo wÅ‚asnoÅ›ci bywa wpisane w dwóch lub nawet trzech ksiÄ™gach - sytuacjÄ™ takÄ… należy usunąć w drodze procesu o uzgodnienie treÅ›ci ksiÄ™gi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Zasady ksiÄ…g wieczystych

Instytucją ksiąg wieczystych rządzi kilka zasad. Najważniejsze z nich to:

* jawność - każdy mający interes prawny oraz notariusz może zapoznać się z treścią księgi wieczystej, w związku z tym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę,
* domniemanie zgodności ze stanem prawnym - domniemywa się (tzn. przyjmuje za pewne, jeżeli nie zostanie udowodnione co innego), że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością (tzn. że prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją); niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być usunięta jedynie w drodze odpowiedniego procesu cywilnego,
* rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych - w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność (w pewnym uproszczeniu: kupując nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel stajemy się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem nie była; jest to wyjątek od zasady, że nikt nie może udzielić więcej praw, niż sam ma - nemo plus iuris transferre potest, quam ipse habet),
* pierwszeństwo praw wpisanych - ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami nie wpisanymi do księgi.

Dane wpisywane do księgi wieczystej dzieli się tradycyjnie według działów, w których są wpisywane. Księga wieczysta składa się z 4 działów (w rzeczywistości z pięciu, bo dział pierwszy dzieli się na dwa), w których wpisuje się:

1. dział I:
1. dziaÅ‚ I-O “Oznaczenie nieruchomoÅ›ci” - dane pochodzÄ…ce z ewidencji gruntów, pozwalajÄ…ce na dokÅ‚adne oznaczenie nieruchomoÅ›ci,
2. dziaÅ‚ I-Sp “Spis praw zwiÄ…zanych z wÅ‚asnoÅ›ciÄ…” - ewentualne prawa zwiÄ…zane z prawem wÅ‚asnoÅ›ci wpisanej nieruchomoÅ›ci,
2. dział II - oznaczenie właściciela (właścicieli),
3. dział III - ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości,
4. dział IV - hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.

Wpisów do księgi wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy na podstawie złożonych wniosków, wyjątkowo tylko z urzędu. Przy każdej księdze wieczystej są prowadzone akta, gdzie składa się wszystkie dokumenty, które były podstawą wpisów w księdze.

Dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych, prowadzi się tzw. zbiory dokumentów. Są to, zgodnie z nazwą, prowadzone dla poszczególnych nieruchomości zbiory dokumentów, z których wynika stan prawny nieruchomości - stan własności i obciążenia. Obecnie nie zakłada się już zbiorów dokumentów, jednak istniejące nadal zachowują znaczenie prawne.

Od 2003 w Polsce jest sukcesywnie prowadzona informatyzacja ksiąg wieczystych. W większości sądów wieczystoksięgowych nowe księgi są od razu zakładane i prowadzone w formie elektronicznej. Pozostałe księgi, prowadzone dotychczas w formie pisemnej, mają zostać zinformatyzowane poprzez przeniesienie ich treści do formy elektronicznej w drodze tzw. migracji odbywającej się w specjalnie do tego celu powołanych ośrodkach migracyjnych. Ze względu na koszt operacja ta potrwa prawdopodobnie kilkanaście lat, jednak pomoże zwalczyć ogromne (do kilkunastu miesięcy) opóźnienia w załatwianiu spraw w sądach wieczystoksięgowych.

Historia

W czasach monarchii stanowej były prowadzone poprzez sądy ziemskie, lecz w XVII w. utraciły one tę funkcję na korzyść sądów grodzkich. Po likwidacji państwowości polskiej w końcu XVIII wieku zaborcy stopniowo wprowadzali własne regulacje prawne w zakresie rejestracji ziemskich stosunków własnościowych. Na obszarze Królestwa Kongresowego obowiązywało Prawo hipoteczne Królestwa Polskiego z 1818 r. zmienione ustawą z 1825 r. W Galicji zaprowadzono księgi gruntowe regulowane ustawami z 1871 r. i 1874 r., zaś na obszarze zaboru pruskiego podstawę funkcjonowania ksiąg stanowiły trzy ustawy o księgach wieczystych z lat 1897-99. Nieliczne rejestry zaborcze prowadzone dla poszczególnych nieruchomości zachowują moc obowiązującą po dziś dzień, będąc księgami wieczystymi w rozumieniu obecnego prawa jako tzw. księgi dawne.