Nieruchomości

Wartość rynkowa nieruchomoÅ›ci - pojÄ™cie prawne używane przez organy kontrolujÄ…ce obrót nieruchomoÅ›ciami. WedÅ‚ug zaÅ‚ożeÅ„ ma odwzorowywać cenÄ™ konkretnej nieruchomoÅ›ci, możliwÄ… do uzyskania na konkretnie oznaczonym (co do czasu i miejsca) rynku. Z natury rzeczy urzÄ™dowo ustalona “wartość rynkowa nieruchomoÅ›ci” jest tylko pewnym przybliżeniem, o ile nawet nie fikcjÄ….

Sądy i organy administracji ustalają wartość rynkową nieruchomości na podstawie dowodów z opinii biegłych, zwanych rzeczoznawcami majątkowymi.

Najważniejsza definicja wartości rynkowej nieruchomości jest zawarta w art. 151 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity w Dz.U. z 2000 Nr 46, poz. 543 z późniejszymi zmianami):
“Wartość rynkowÄ… nieruchomoÅ›ci stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, okreÅ›lona z uwzglÄ™dnieniem cen transakcyjnych przy przyjÄ™ciu nastÄ™pujÄ…cych zaÅ‚ożeÅ„:

1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
2. upÅ‚ynÄ…Å‚ czas niezbÄ™dny do wyeksponowania nieruchomoÅ›ci na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.”

Z kolei “Standardy zawodowe rzeczoznawców majÄ…tkowych”, uchwalone przez PolskÄ… FederacjÄ™ StowarzyszeÅ„ Rzeczoznawców MajÄ…tkowych, w standardzie II tak definiujÄ… wartość rynkowÄ…:
“1.1. Wartość rynkowa nieruchomoÅ›ci stanowi najbardziej prawdopodobnÄ… jej cenÄ™ możliwÄ… do uzyskania na rynku przy przyjÄ™ciu nastÄ™pujÄ…cych zaÅ‚ożeÅ„:

1. strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami,
2. majÄ… stanowczy zamiar zawarcia umowy,
3. są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,
4. nie działają w sytuacji przymusowej,
5. upÅ‚ynÄ…Å‚ okres niezbÄ™dnego wyeksponowania nieruchomoÅ›ci na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorÄ…c pod uwagÄ™ charakter nieruchomoÅ›ci i stan rynku.”

Inaczej definiują wartość rynkową rzeczy (w tym nieruchomości) przepisy prawa finansowego, szczególnie prawa podatkowego:

* art. 8 pkt 3 ustawy z 28 lipca 1993 o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity w Dz.U. z 1997 Nr 16, poz. 89 z późniejszymi zmianami) określa wartość rynkową następująco:

“Wartość rynkowÄ… rzeczy i praw majÄ…tkowych okreÅ›la siÄ™ na podstawie przeciÄ™tnych cen stosowanych w danej miejscowoÅ›ci w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzglÄ™dnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majÄ…tkowymi tego samego rodzaju z dnia powstania obowiÄ…zku podatkowego.”

* podobne określenie wartości rynkowej są zawarte w ustawie z 26 lipca 1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych i w ustawie z 15 lutego 1992 o podatku dochodowym od osób prawnych. Art. 19 ust. 2 tej pierwszej ustawy zawiera następującą definicję:

“Wartość rynkowÄ… nieruchomoÅ›ci i praw majÄ…tkowych oraz innych rzeczy okreÅ›la siÄ™ na podstawie przeciÄ™tnych cen stosowanych w danej miejscowoÅ›ci w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzglÄ™dnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majÄ…tkowymi tego samego rodzaju, z dnia zawarcia umowy sprzedaży.”